2026年現在、東京都心の不動産価格はかつてない領域に突入している。

不動産経済研究所の発表によれば、2025年の東京23区における新築分譲マンションの平均価格は1億3613万円を記録し、前年比で20%を超える上昇を見せた。

特に湾岸エリアや港区、千代田区といった都心部では、一戸数億円を超える「億ション」がもはや当たり前となり、一般の給与所得者には手の届かない「高嶺の花」と化している。

建築資材の高騰や人件費の上昇といったコストプッシュ要因に加え、円安を背景とした海外投資家からの熱い視線が、価格をさらに押し上げている。

もはやこの動きは一過性のバブルではなく、東京という都市が「国際金融都市」としての価値を再評価されている過程にあると見るべきだろう。

画像 : 都内タワマン イメージ public domain

ニューヨーク・ロンドン〜世界の主要都市との比較

日本の価格高騰に驚く声は多いが、視点を世界に向けるとまた違った景色が見えてくる。

ニューヨークのマンハッタンやロンドンの中心部では、日本を遥かに凌ぐ価格水準が維持されている。

たとえばニューヨークでは、セントラルパーク周辺の超高層マンションに限れば、数百万ドル（数億円）級の価格帯が並び、極めて高い水準が常態化している。

ロンドンにおいても、海外マネーの流入が厳しく制限されつつあるものの、中心地の不動産はインフレ率を上回るペースで推移している。

これら欧米のトップ都市と比較すれば、実は現在の東京は「ようやく国際標準の評価に近づいてきた」という見方もできる。

一方で、アジアに目を向ければ、シンガポールも依然として強気だ。

政府による強力な住宅購入規制があるにもかかわらず、安全資産としての需要は高く、東京のタワーマンションを、相対的に「割安」と評価する声が、アジアの富裕層の間で聞かれるようになっている。

画像 : ロンドンのマンション Suttonpubcrawl CC BY 3.0

「都心一強」は加速。2026年以降の市場予測

今後の展望として、金利上昇局面への移行が懸念されているが、富裕層や投資家の比率が高い都心のタワーマンション市場では、影響は限定的と見る向きが多い。

富裕層や投資家はローンへの依存度が低く、むしろインフレヘッジとしての現物資産需要が強まるからだ。

また、2030年に向けて、中野や金町、浦和といった準都心エリアでの再開発も加速している。

都心部が高騰しすぎた結果、需要が周辺の「セカンドベスト」な立地へと波及し、首都圏全体の底上げが続く公算が大きい。

かつてのような「土地神話」の再来ではない。
そこにあるのは、都市の利便性と希少性に冷徹な価格がつく「グローバル・スタンダード」への同調である。

日本の首都・東京の景色は、今まさに世界中の資本によって塗り替えられているのだ。

参考 :
不動産経済研究所 首都圏新築分譲マンション市場動向（2025年）
World Population Review Global city real estate / international comparison 他
文 / エックスレバン 校正 / 草の実堂編集部